Métodos de valoración de fincas

Métodos de valoración de fincas

Método residual dinámico | Método residual estático | Jurisprudencia


 

En su Sentencia 485/2023 de 23 de septiembre, la Sección nº 1 de la Audiencia Provincial de Tarragona aborda un caso en el que la diferencia entre las valoraciones de las fincas propuestas por cada uno de los peritos radica en el método de valoración empleado. El perito de la actora aplica el “método residual dinámico” y el perito de la demandada, el “método residual estático.” En ambos casos, conforme a los arts. 323 y 324 de la Compilación, la finalidad de los informes periciales debería ser obtener “el valor en venta que las cosas tuvieren al tiempo de otorgarse el contrato en relación a otras de igual o análogas circunstancias en la respectiva localidad”, que es el “justo precio” con el que comparar el precio pactado en el contrato, para determinar si existe lesión en más de la mitad.

En el método residual estático se toman las previsiones de ingresos y gastos y a partir de ellos extrae el valor del suelo, sin importar el impacto que pueda tener el momento en que los mismos se produzcan. En el método residual dinámico, se efectúa el análisis de inversión teniendo en cuenta el concreto momento temporal en que se va a ir incurriendo en costes y produciendo los ingresos, para posteriormente en función del riesgo de mercado sumido, aplicar una tasa de descuento mediante la que se actualiza a fecha de hoy esos distintos ingresos y gastos.

La característica del método estático, a diferencia del dinámico, es que tanto el valor en venta del producto inmobiliario como los costes, gastos y beneficios a detraer para obtener el valor del suelo, son considerados como valores actuales.

La sentencia de instancia opta por la valoración según el método residual estático porque, según su fundamento jurídico cuarto, “es el que más se acerca al valor real y justo del bien en el momento de la suscripción del contrato de compraventa, que es lo que exige la norma y la Jurisprudencia, ya que atiende a la situación en la que se encuentra en inmueble en el momento de la formalización del contrato, es decir un suelo que aun cuando es urbanizable todavía no puede llevarse a efecto pues no ha sido aprobado el Plan Parcial necesario para ello, y no a un posible valor del bien inmueble cuando se haya construido en la parcela, pues este precio es meramente especulativo, pues no se cuentan con datos concretos para determinar la valoración ya que ni siquiera esta aprobado el Plan Parcial ni se puede determinar cuando podrá ser aprobado , si es que se llega a hacer.”
 

La Sala no comparte la decisión de la Juez “a quo”, por los siguientes motivos:
 

– Los dos peritos reconocen que no existe ninguna disposición normativa que de forma específica sea aplicable para fijar el “valor de mercado” de un inmueble para un caso como el que nos ocupa (acción de rescisión por lesión). Existen diversas disposiciones que regulan los sistemas para valorar inmuebles, pero con finalidades concretas distintas, que los dos peritos detallan en sus informes (Ley del Suelo y su Reglamento de Valoraciones, RD 1020/1993, y Orden ECO805/2003).

– Ninguno de los dos peritos puede llevar a cabo una valoración de los inmuebles litigiosos por el sistema comparativo previsto en el art. 324 de la Compilación, es decir “en relación a otras de igual o análogas circunstancias en la respectiva localidad”.
 

Métodos de valoración de fincas

Métodos de valoración de fincas

 

– La Orden ECO/805/2003 regula los métodos residuales estático y dinámico en su art. 34:
 

“1. El valor por el método residual se calculará siguiendo uno de los procedimientos siguientes:
 

a) Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento de cálculo “dinámico”).

b) Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento de cálculo “estático”).

 

2. El método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento dinámico a los siguientes inmuebles:
 

a) Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados.

b) Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas.

 

3. El método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático, a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.
 

4. Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor residual, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario”.
 

– El art. 35 de la Orden añade:
 

“1. Para la utilización del método residual a efectos de esta Orden será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:
 

a) La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.

b) La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.

c) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.

d) La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.

 

2. Para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico será necesario además de los requisitos señalados en el apartado anterior, la existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.”…«DESCARGAR SENTENCIA COMPLETA»
 


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